"תמ"א 38" הפכה בשנים האחרונות למושג מוכר ושכיח בשוק הנדל"ן הישראלי.

ההכרה כי קיימים בארץ לא מעט מבנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה, לרוב אלו שנבנו לפני 1980 ולא עברו שום חיזוק, הצורך ההולך והגדל לחדש ולשפץ בניינים ישנים, יחד עם המחסור בדירות מגורים בערים הגדולות, מצוקת הדיור והביקוש הגבוה לדירות – הופכים את התמ"א 38 למציאות הכרחית בכל מקום.

לאור האמור, גובשה בשנת 2005 תוכנית המתאר הארצית מספר 38 (תמ"א 38) וקבעה הנחיות תכנון לחיזוק בניינים במטרה לשפר את חוזקם ועמידותם בפני רעידות אדמה.

בנוסף, הוגדרו תמריצים כלכליים עבור הקבלנים (ובעיקר, הרחבת מספר יחידות הדיור בפרויקטים של תמ"א), במטרה לעודד יזמים ודיירים לבצע פרויקטים של תמא, ללא עלות מצידם של הדיירים. דהיינו, היזם/קבלן מתוגמל ממכירת הדירות הנוספות בכל פרויקט של תמא. ואכן, רבים מהדיירים והבניינים בישראל נמצאים בשלבים שונים של יישום תוכנית תמ"א.

בישראל, כמו בישראל, דבר לא קורה בצורה "חלקה" ופרויקטים של תמ"א הם לא יוצאים מהכלל. יישום תוכנית תמ"א 38 היא אינה עניין של מה בכך והיא רצופה בלא מעט תהליכים בירוקראטיים, קשיים ומכשולים רבים. עם זאת, ניתן להצליח ו "לעבור אותה בשלום" במידה ומקפידים על כללים מסוימים.

בדרך כלל, החלק המורכב בתהליך יהיה שכנוע הדיירים והשכנים. תמיד יימצא השכן, או השכנים, שלא יסכימו לביצוע התוכנית, יתנגדו מסיבות כאלה ואחרות. לרוב, ההתנגדויות יהיו, בדרך כלל, לא רציונאליות ועיקרן החשש מהלא-ידוע, או, מדיירים המבקשים לקבל יותר מהיזם/קבלן עד כדי סיכון הכדאיות הכלכלית של המיזם ליזם/קבלן.

לרוב יהיו המתנגדים העיקריים השכנים המבוגרים, שאינם מעריכים את חשיבות ההשקעה לטווח רחוק מאחר והם כנראה כבר לא ייהנו ממנה.

מומלץ שיהיה דייר אחד או שניים מוסכמים שיובילו את התהליך. הם אלה שיבדקו את הנושאים השונים והמשמעויות ויתנהלו בפועל מול הקבלנים, הדיירים והרשויות. יש להביא את כל המידע ולהציגו בצורה לכל השכנים, בצורה ידידותית, ברורה ושקופה בצורה שאינה משתמעת לשני פנים.

העברת המידע לדיירים בצורה מקצועית ולא מוטה, מגדילה את הסיכוי שגם השכנים המתנגדים יבינו את החשיבות שיש לביצוע התמ"א 38 ויסכימו. עם זאת, לצורך התחלת התהליך דרושה הסכמה של 80% מהדיירים, והניסיון מוכיח שבודדים השכנים שנשארים בסורם לקראת תחילת הפרויקט, וגם באחרוני העקשנים ניתן לטפל בסיוע המפקחת על בתים משותפים.

קבלת ההחלטה על היזם או הקבלן שיבצע את התמ"א 38 תהיה החלק החשוב ביותר. מומלץ מאוד לעשות בדיקה יסודית לגבי היזם ולברר מהו הרקע שלו בתחום הבניה (קבלן רשום, חברת בנייה) בכלל ובתמ"א 38 בפרט.

חשוב לבדוק ולהבין, מדיירים קודמים בפרויקטים אחרים, של הקבלן המוצע, איך הוא מתנהל מול הדיירים בשטח בזמן השיפוץ, ואיך הוא מאפשר להם להמשיך לנהל אורח חיים תקין עד כמה שניתן במהלך הבנייה. וכמובן, עמידה בלוחות זמנים ובתקציב המתוכננים.

יש לוודא כי ליזם/קבלן, יש אישורים על כך שהוא גורם רשום ומאושר ומצויד בכל התעודות הנדרשות לתכנון וביצוע הפרויקט. חובה לבקש להציג תעודות ואישורים.

מומלץ להגיע לשלב ההחלטה הסופי על היזם, עם שתי הצעות לפחות ולאפשר לדיירים לנהל דיון ובחינה של הדברים. יש להגדיר פורמט אחיד לפיו ייבחנו ההצעות לפי סעיפים כמותיים וזהים כמו: לוחות זמנים, עלויות, חומרים ואיכות הבנייה. חשוב גם להקפיד על הכללת משתנים איכותיים כמו חוסן פיננסי, ביצועים קודמים וכמובן אמינות היזם/הקבלן.

במסגרת תמ"א 38, חשוב לדעת כי התושבים יכולים לשדרג את בניין מגוריהם מהקצה לקצה – ממש להעביר אותו מהפך. לא מדובר כמובן רק בחיזוק העמידות שלו ובשיפוץ הקירות החיצוניים, אלא גם בהקמת לובי מפואר, התקנת מעלית ותוספת מקומות חניה. כל אלה יכולים להעלות את שווי הדירות באחוזים רבים – כל זאת בלי שהדיירים יוציאו שקל מכספם. נשמע טוב, נכון?

אולם לא הכל ורוד ויש מספר דברים שכדאי לדיירים לזכור לפני ביצוע התכנית. הדבר החשוב ביותר הוא משך זמן הפרויקט. לפני שיוצאים לדרך, הדיירים חייבם לקבל תוכנית שיפוץ המוגדרת בזמן.

יש לברר עם אנשי מקצוע, אם פרק הזמן שהוצע הוא הגיוני ואינו ארוך מדי. לאחר שהוגדר פרק זמן, יש לשקול עם לגור בדירה בזמן השיפוצים, או לשכור דירה זמנית עד לסיום השיפוצים.

 

המוקד לדייר שיפוץ בניינים יכול לעזור לכם להוריד עלויות בתהליך שיפוץ הבניין ותהליכי תמ"א והתחדשות עירונית!
לקבלת יעוץ ראשוני ללא עלות וללא התחייבות לחצו פה – שיפוץ בניינים או התקשרו עכשיו לטלפון  072-2222150

Call Now Buttonשירות אישי לועד בית