תקנון מצוי

ניהול בית משותף -תקנון מצוי עודכן ב-15/08/2004

הגדרה

בית משותף מתנהל על-פי תקנות המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. תקנון הבית המשותף הוא מסמך מחייב. במקרים של בית משותף שלא קבע תקנון משלו יתנהל הבית לפי התקנון המצוי שנקבע על-ידי המחוקק.

תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף הגדרות: בתקנון זה:

1. "בעל דירה"- לגבי דירה שהוחכרה שלמעלה מעשרים וחמש שנים – החוכר או חוכר-משנה,לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה שלעניין התקנון לא יראו אותם כבעלי -דירה. "רכוש משותף" – כל חלקי הבית-המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות. ולרבות הקרקע,הגגות,הקירות החיצוניים. המסד,חדרי המדרגות,מעליות. מקלטים,וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה.המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם,אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

2. שינויים ותיקונים בדירה. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, או עשויים לסכן את קיומו, או משנים, או עשויים לשנות את ערכו ,אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה,"פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה. (ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת, או מסכנים או העשויים לסכן את קיומה,או משנים או העשויים לשנות את ערכה,אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת. (ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על-דעת עצמו.

3. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף,שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או במערכה. (ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה אחרת. אי ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

4. עבודות לבדק הרכוש

(א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף. לתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות,כאמור. (ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.

5. אסיפה כללית רגילה (א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה – כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו. קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור החשבונות והסדר העניינים האחרים נובעים מהשכנות בבית -המשותף. (ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה – הכללית ותועיד אותה. האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חודשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים-המשותפים: לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה חודשים מיום האסיפה הקודמת.

6. אסיפה כללית שלא מן המנין (א) נוסף על האסיפה הכללית לפי סעיף 5 רשאים הנציגים להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה להם וחייבים לכנסה אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות. (ב) לא הועידה הציגות אסיפה תוך ארבעה עשר יום מהיום שהוגש לה דרישה כאמור בסעיף קטן (א). רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

7. כינוס אסיפה . (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני מועד. (ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על-פני הבית המשותף או בתוכו רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.

8. המנין באסיפה (א) רואים אסיפה – כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על-ידי באי-כוח. (ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה בשעה אחרת באותו יום. ומשנקבע כן תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

9. סדר היום באסיפה (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר יומה. (ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של אסיפה, ובלבד שהודעה על כך תמסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית. (ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר-יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.

10. יו"ר ומזכיר האסיפה . אסיפה כללית תבחר יושב-ראש ומזכיר האסיפה.

11. דחיית האסיפה . יושב – ראש האסיפה הכללית רשאי,ב הסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

12. החלטות . (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין,תשכ"ט -1969,או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו,לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

13. הצבעות . (א) ההצבעה באסיפה-הכללית תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי. (ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת. (ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב-ראש האסיפה.

14. באי-כוח . (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה – כללית ולהצביע בה בעצמו או על -ידי בא-כח. (ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה -כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה , כתב-מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו. (ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על-ידי בא-כוח. תעודה חתומה ביד המנהל או המזכיר שנתמנה בהתאם לתקנותיו והמאשרת שבא כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו תשמש ראייה חותכת לכך. (ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.

15. הנציגות . (א) האסיפה-הכללית הרגילה תבחר בנציגות בה חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים: בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר. (ב) אסיפה-כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא: נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים תוך עשרה ימים אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות. (ג) תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב) באסיפה-הכללית הרגילה הבאה היא עד לבחירת הנציגות החדשה. (ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות: היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

16. חשבונות (א) הגזבר ינהל הכנסות והוצאות ויביא אותו יחד עם כל הקבלות והמסמכים הנוגעים להן לפני האסיפה הכללית הרגילה לאישור. (ב) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות בקבלות ובמסמכים הנוגעים להן. (ג) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום האחד בינואר ותסתיים ביום 31 בדצמבר לכל שנה: שנת הכספים הראשונהתתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבית המשותפים ותסיים ב- 31 בדצמבר אותה שנה.

מינוי נציגות חיצונית בשכר לבתים משותפים יש אפשרות להחליט על מינוי מנהל בשכר שתפקידו יהיה לנהל את ענייני הרכוש המשותף של הבית. בהעדר הסכמה אפשר לפנות גם למפקח על המקרקעין למנות נציג בשכר.

דמי ועד הבית מכסים את ההוצאות על אחזקת הרכוש המשותף, ניהולו והבטחת שירותים לדיירי הבניין. ההוצאות על אחזקת הרכוש המשותף מתחלקות להוצאות שוטפות והוצאות תיקונים ושיפוצים על פי הפירוט הבא:

סוג ההוצאה מה היא כוללת
הוצאות שוטפות ניקיון השטחים המשותפים: כניסה, ניקיון חדר מדרגות, מחסן, מקלט ומיתקן לפחי האשפה, סיוד השטחים המשותפים, אחזקת הגינה, תשלום עבור חשמל בשטחים המשותפים, הוצאות עבור הסקה מרכזית, רכישת פחי אשפה שאבדו או ניזוקו, תיקון המעלית.
תיקונים ושיפוצים
על פי הצורך
זיפות הגג, תיקון סדקים, צביעת קירות חיצוניים, סיוד, החלפת תיבות דואר.