"תמ"א 38" הפכה בשנים האחרונות למושג מוכר ושכיח בשוק הנדל"ן הישראלי.

בישראל, כמו בישראל, דבר לא קורה בצורה "חלקה" ופרויקטים של תמ"א הם לא יוצאים מהכלל. יישום תוכנית תמ"א 38 היא אינה עניין של מה בכך והיא רצופה בלא מעט תהליכים בירוקראטיים, קשיים ומכשולים רבים. עם זאת, ניתן להצליח

ו"לעבור אותה בשלום" במידה ומקפידים על כללים מסוימים.

בחלק הראשון של המדריך דיברנו על תהליך קבלת ההחלטה על ידי הדיירים לצאת לפרויקט ועל אופן בחירת היזם/קבלן המתאים לצורך ביצוע הפרויקט.

לא ניתן להמעיט בחשיבות בחירת היזם/קבלן מבצע. זו החלטה אחת שמשפיעה אח"כ על כל ההחלטות האחרות וההחלטה הזו קובעת מראש כמעט בוודאות את הצלחת הפרויקט. יש לא מעט פרויקטים שהסתיימו במפח נפש ואכזבה של הדיירים במקרה הטוב, ונטישה של הקבלן את הדיירים באמצע הפרויקט במקרים הפחות טובים. מקצועיות, ניסיון ואיתנות פיננסית אלו המפתחות ליזם/קבלן מתאים.

באחריות הדיירים לעבור את התהליכים ולקבל החלטות בסיוע אנשי מקצוע כמו אדריכל או, מפקח בנייה מטעמם לעניין התכנון ועו"ד לעניין ההסכם.

ישנן בשוק גם חברות מארגנות, שהן מגויסות על הדיירים לייצג וללוות אותם לאורך כל שלבי הפרויקט ועד לאחר שנת הבדק. חברות אלה מצוידות בכל אנשי המקצוע הדרושים והן מטפלות בכל שלבי הפרויקט, כולל היתרים, מטעם הדיירים ועבורם. חברות אלה בונות את מפרט הפרויקט ומפרסמות מכרז לגיוס יזם/קבלן, אח"כ מסייעות לדיירים לבחור את הקבלן המתאים וכמובן לנהל, לפקח וללוות את הפרויקט לכל שלביו כולל שנת הבדק. עלות התהליך הזה, מועמס כולו על עלות הפרויקט ליזם, כך שבכל מקרה לדיירים זה לא עולה ולא משנה. מעורבות של חברה כזו חוסכת גם ליזם/קבלן לא מעט ולכן הן מוכנות לשאת בעלות הנוספת מאחר וזה חוסך להם את ההתנהלות והדו-שיח מול הדיירים. בכל העת נמצא גורם מקצועי בקשר בין הדיירים והיזם שמוכן לגשר ולסייע לשני הצדדים בכל מחלוקת.

חברה כזו תדע גם לוודא מיצוי כל הזכויות לדיירים במסגרת אישורי הפרויקט.

במסגרת תמ"א 38, יכולים התושבים לשדרג את בניין מגוריהם מהקצה לקצה וממש להעביר אותו מהפך. לא מדובר כמובן רק בחיזוק העמידות שלו ובשיפוץ הקירות החיצוניים, אלא גם בהקמת לובי, גינה וחצר, התקנת מעלית ותוספת מרפסות, ממדי"ם ומקומות חניה, מותנה כמובן במיצוי הזכויות אצל הרשות המקומית. כל אלה מעלים את שווי הדירות באחוזים רבים וזאת בלי שהדיירים יוציאו שקל מכספם. נשמע טוב, נכון?

במסגרת הדברים שעל הדיירים לזכור לפני ביצוע התכנית, אחד הדברים החשובים יותר הוא לתכנן ולהבין את משך זמן הפרויקט. לפני תחילת הפרויקט, הדיירים חייבים לקבל תוכנית עבודה לפי שלבים ולוחות זמנים שכן לכל דבר יש משמעות והשפעה על אורח חייהם. במסגרת תמ"א 38 (לא פינוי ובינוי), לרוב, הדיירים חיים בבניין במשך כל זמן השיפוץ.

יש לבדוק ולהתייעץ עם אנשי מקצוע, אם תוכנית העבודה ולוחות הזמנים שהוצעו הגיוניים. מחד, אין לנו עניין להאיץ את לוחות הזמנים בכדי לא לפגוע באיכות העבודה, ומאידך, לא להאריך אותם מידי בכדי לא לפגוע באיכות החיים לחינם. לאחר שהוגדר פרק הזמן, יש לשקול האם לגור בדירה בזמן השיפוצים, או לשכור דירה זמנית לחלק מהזמן (לרוב החלק הראשון של קידוחים, שבירות ואבק), או עד לסיום השיפוצים. להבדיל מתמ"א פינוי בינוי, בתמ"א רגיל עלות השכירות הזמנית תהיה לרוב על חשבון הדייר ובאחריותו.

שירות אישי לועד בית