שאלה שעולה שוב ושוב בין דיירים חדשים ודיירים ותיקים.

כיצד יודעים מה שטח רצפת הדירה לצורך חישוב דמי הוועד?

מדובר ביחס שבין שטח רצפת דירה מסוימת (ללא הצמדות) מול שטח כלל רצפת הדירות בבית (ללא הצמדות). יחס זה ניתן למצוא (ברוב המקרים) בנסח הטאבו. ליד כל דירה ודירה (תת-חלקה) אמור להיות רשום היחס הזה. את שטח הדירה יש לגזור מנסח הטאבו, שהוא המסמך המחייב לעניין הרישום.

Apartments

[1] כמו כן הוא נמצא בתיק הבית המשותף שבלשכת רישום המקרקעין. בדירות שטרם נרשמו בטאבו, שטח הדירה ושטחי הרכוש המשותף רשומים במסמכי הרכישה (בחוזה עצמו, במפרט הטכני, שמתאר בין היתר את הדירה ואת שטחי הרכוש המשותף;

[2] גם עיון בתשריט ובהיתר הבנייה ילמד מה שטחן של הדירות נכון למועד הקמת הבית (או מועד התיקונים בצו הבית המשותף, אם וככל שהיו כאלה).

[3] תיק בית משותף ובו נתונים דומים יימצא גם באגף ההנדסה של הרשות המקומית.

[4] כשיש תקנון מיוחד בבית, נמצא גם בו לעתים קרובות את פירוט שטחי הדירות, ההצמדות, השטחים המשותפים והיחס ביניהם.

 ייתכנו אי-התאמות שונות. למשל, לא כל הרחבת דירה נרשמת בהכרח בטאבו. לא הרחבה בהיתר וכמובן לא הרחבה, שבוצעה ללא היתר. הליך תיקון צו הבית המשותף, הכנת והגשת תשריט מתוקן וכולי הוא הליך מורכב ויש לו עלויות כספיות. מאחר שהוא גם יגרור תוספת בארנונה ובדמי הוועד, רבים בוחרים שלא לבצע אותו.

 לסיכום: נסח הטאבו קובע, אולם אם יש חילוקי דעות מהותיים, ניתן לבצע מדידה עדכנית ולפתור את הבעיה.

כדאי לשים לב, ששטח הדירה כפי שהוא מופיע בחשבון הארנונה אינו זהה ברוב המקרים לשטח רצפת הדירה שבנסח הטאבו. שיטות המדידה שונות. יש שוני גם בין עיריות שונות לעניין השטחים, שנכללים בחיוב הארנונה. לכן אין ללמוד אוטומטית מחשבון הארנונה לעניין השטח לפיו יש לחשב את דמי הוועד. למרות זאת תמצאו מדי פעם פסקי דין שונים של מפקחים, שהסתמכו על כך. ויכוחים בעניין חישוב השטחים, מן הסתם, מגיעים לרוב מכיוון בעלי הדירות הקטנות. אלה אמורים לשלם פחות. מטבע הדברים בכל הקשור ליכולת לשנות את התקנון, כוחם של בעלי הדירות הקטנות קטן יותר.

[5] לכן ויכוחים אלה מגיעים לא אחת להליך משפטי.

שיטת חלוקת דמי הוועד בין בעלי הדירות נקבעת בחוק או בתקנון ואילו שיעור (סכום) דמי הוועד נקבעים באספה הכללית השנתית, ברוב רגיל.

 את השיטה ניתן לשנות רק בתקנון, ברוב מיוחד (ומחמירים יגרסו, שרק בהסכמת כל בעלי הדירות, שכן מדובר לכאורה בשינוי זכויות);

[6] את גובה התשלום (לרבות הפחתה או העלאה) ניתן לשנות ברוב רגיל באספה. כשרוצים באספה להעלות את שיעור דמי הוועד, מן הראוי להציג את התקציב לשנה הקרובה (קרי, הוצאות צפויות מול הכנסות צפויות). ראוי להותיר בתקציב סכום שייקרא "בלתי צפוי", נניח כעשרה אחוז מסך ההוצאה הצפויה, וזאת כדי למנוע חריגה מהתקציב וכך להפחית את הצורך בגבייה נפרדת ונוספת במהלך השנה. במילים אחרות: היחס נשמר, השיטה נשמרת – הסכום ושינוייו ייקבעו באספה, ואם השיטה היא לפי שטח רצפת דירה, הרי שהסכום הוא ל-1 מ"ר X שטח הדירה נטו. שיטת החלוקה של דמי הוועד החודשיים חולשת גם על תשלומים אחרים, למשל בגין שיפוצים או תיקונים חריגים. אותו יחס יישמר גם בעניין זה, אלא אם כולם הסכימו אחרת או נקבע אחרת בתקנון.

תשלום דמי ועד הוא חובה מוחלטת ועצמאית. בעל דירה אינו רשאי להתנות את התשלום בפעולה כזו או אחרת, הוא אינו יכול לעכב או להקפיא תשלומים אם משהו לא נראה לו ואף אינו רשאי לקזז מהתשלום סכום שלטענתו חייבים לו. תשלום לחוד וטענות לחוד.

[7] זה עקרון היסוד של התחום. מאידך, ועד הבית אינו רשאי למנוע שירותים מדייר, אפילו הוא סרבן תשלום. הפתרון של כל צד מהצדדים הוא לנקוט בהליך משפטי, לא בעשיית דין עצמי.

הסברים:

1 – תקנון מצוי : לכל בית משותף, בהגדרה, יש תקנון. תקנון זה הוא מכח החוק ( סעיף 64 לחוק). גם בכל בית משותף שעדיין לא נרשם בטאבו וזאת מכח סעיף 177ד לחוק. תקנון זה מסביר את הת החובות והזכויות של כל הדיירים בבניין המשותף.

2 – תקנון מוסכם: סעיף 62(א) לחוק קובע – בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות, ששני שלישים של הרכוש המשותף מודים לירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשעיור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם.

דוגמא לתקנון מוסכם – טופס הסבר כיצד להכין תקנון מוסכם.

[1] רע"א 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2 קריית אונו נ' ירדני ואח', פ"ד לח (4) 487; ת/55/08 ו- 60/08 דיין נ' נציגות בית המשותף מרח' חזון איש 7 פ"ת (המפקחת על המקרקעין בפ"ת) מיום 30.4.09; כמו כן קובע סעיף 125 (א) לחוק, ש"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו" (אין זה מונע אפשרות לבקש תיקון הרישום במקרים מתאימים).

[2] חוק המכר דירות וצו מכר דירות לעניין המפרט הטכני, מחייבים את הקבלן המוכר לתת פירוט מדויק בעניינים אלה. ראו נספחים 6 ו-7.

[3] לא תמיד זו מלאכה פשוטה. לעתים לא ניתן לחלץ מהתשריט או מיתר הנספחים המצורפים לחוזה המכר את ממדי הדירה המדויקים "גם לא תוך הסתייעות בעזרים טקטיים בדמות סרגל ומחשבון" ראו ע"א 8949/07 אחים קחטן נ' משה זאב ואח' (כב' השופט י' עמית) מיום 18.11.09.

[4] במקרים חריגים ייתכנו אי-התאמות בין שני התיקים הללו. לא כל מה שניתן לו היתר ותוכנן בפועל נבנה הלכה למעשה או נרשם בטאבו.

[5] לעניין שינוי תקנון יש עדיפות לבעלי דירות גדולות, כי הרוב הנדרש הוא רוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (ס' 62).

[6] ס' 62(א) לחוק, לפיו "אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות … אלא בהסכמתם" וס' 12(ב) לתקנון המצוי, לפיו "החלטה … המשנה את זכויותיו [של בעל דירה], לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה".

[7] רע"א 294/87 שלום נ' נציגות הבית המשותף ברח' בן יהודה 2 י-ם; ע"א (ת"א) 204/79 וייזר נ' נציגות הבית המשותף; ע"א (י-ם) 6059/05 לאה בן עזרא נ' נציגות הבית המשותף מרח' מן 1 י-ם.

הכתבה נכתבה עבור גולשי פורטל בית משותף, "סוגרים הכל לדירה" ו"המוקד לדייר" באדיבות עו"ד עפר שחל מחבר הספר המדריך השלם לבית המשותף

שירות אישי לועד בית