חוק בתים משותפים: עשרת הדיברות לוועד הבית

מאת: עו'ד עפר שחל

1. חוקיות על ועד בית לפעול עפ"י חוק. זה ברור וזה מובן מאליו. כדי לפעול במסגרת החוק צריך לדעת את החוק – והרבה ועדים פועלים, לצערי, ללא ידיעת החוק. בהקשר שלנו מדובר בסה"כ בשני מסמכים לא נורא ארוכים: הראשון הוא פרק ו' לחוק המקרקעין (מסעיף 52 ועד סעיף 77ו) – שימו לב: אין חוק מיוחד לבתים משותפים אלא שבתוך חוק המקרקעין (הארוך והמייגע) קיים פרק מיוחד שעוסק בבתים משותפים – זה הפרק שכל ועד חייב לצלם, לקרוא ולהחזיק בהישג יד. המסמך השני הוא התקנון – אם אין לכם תקנון מיוחד הרי שחל על הבית התקנון המצוי. תקנון זה חייב כל ועד לשנן כי בו מצויים העקרונות החשובים ביותר לניהול תקין של ועד. נוסח של התקנון המצוי. מתפרסם גם באתר בית משותף זה והוא לקוח מהתוספת שבסוף חוק המקרקעין.

2. מידתיות אני נתקל בהרבה ועדי בתים שהם "קשים" מדי. לא פעם מדובר דווקא בועדים משקיענים ויודעי חוק, שנוקטים בגישה מחמירה מדי. יש המון דוגמאות לכך ולא זה המקום להביאן. עקב גישה פורמליסטית זו נוצרים סכסוכים מיותרים לגמרי, סכסוכים שלא היו באים לעולם אם מלכתחילה הגישה היתה קצת יותר מרוככת וסלחנית. השאירו את "היד הקשה" למקרים המתאימים באמת (ויש כאלה) – אבל ביתר המקרים הפעילו גישה מאוזנת ושכל ישר: לפני עימות הציעו שימוע; לפני החרפה תנו הזדמנות תיקון; לצד העקרון זיכרו שלעיתים יכול לחיות גם חריג לעקרון; גם כשיש רוב עדיין נסו להתחשב במיעוט (ככל שניתן) – וזיכרו: שיקול דעת תמיד קודם לאגו. בקיצור הכל במידה. זה טוב בכלל בחיים.

3. שקיפות הגישה הבסיסית של ועד כלפי דיירים צריכה להיות שהכל פתוח ושקוף. אין מה להסתיר, אין מידע סודי. נכון שאי אפשר לתת שקיפות אבסולוטית בכל רגע נתון. ועדים רבים שפונים אלי ושומעים ממני את נאום השקיפות, מתלוננים (בצדק) שהם לא יכולים לתפקד כאשר כל הזמן דיירים דורשים מהם מידע על פעולות שוטפות. זו בעיה ממשית בעיקר בבתים משותפים גדולים – ועדיין המפתח הוא – גלו וספרו ואל תסתירו, ככל שמדובר בבקשות סבירות. לעיתים הדרך הפשוטה ביותר היא להזמין דייר לישיבת הועד כדי להשמיע ולשמוע.

ניהול ועד בית

4. זמניות ועד טוב הוא ועד שמתחלף! הרבה קופצים עכשיו וכועסים עלי: למה להחליף ועד טוב? ובכן – לטעמי שיתוף הרבה דיירים (כמובן בעלי דירות ולא שוכרים) בועד, בסבב שנתי/דו שנתי, יעשה רק טוב לבית. הוא יקטין את העול ויחלק אותו בין רבים, הוא יפחית חיכוכים שנובעים מיצירת שני מחנות: מחנה אופוזיציה ומחנה של מקבלי ההחלטות. בבתים שיש בהם תחלופה מעת לעת של חברי ועד יש הרבה פחות טענות ומריבות.

5. התנדבות הטיפ הזה הוא המשך ישיר של קודמו. ועד צריך לעבוד בהתנדבות, וכוונתי להתנדבות מלאה! לא הנחה בדמי ועד, לא הטבה כזו או אחרת, לא שכר – וכאשר ישנה תחלופה וחלוקת העול מעת לעת, זו המלצה שקל מאוד ליישם אותה.

6. שיוויוניות דיירים אינם זהים בגישתם, בסגנונם, בדרישותיהם. אולם הועד חייב לנהוג בכולם באופן שווה. נתת לאחד, תן לשני. אפלייה, אפילו בתחושה בלבד ואפילו בדברים קטנים, אינה מצב בריא. לצורך זה ניתן לאמץ נהלים ולאשרם באסיפה כללית, כולל בנושאים "קטנים" כגון השארת עגלות בחדרי מדרגות, מנגל בחצר, הסדרי חניה וכו'. העקרון ברור וגם ברור שישומו הוא הבעייתי אבל המאמץ שווה.

7. גזברות ועד טוב זה ועד שיש בו גזבר אוטונומי, שמנהל באדיקות, בחסכנות ובקפדנות את כל הנושא הכספי, כמובן בחשבון נפרד על שם הועד. גזבר טוב זה גזבר שלכל דבר יש לו קבלה ותיעוד. לכן, אגב, ועד טוב זה ועד לא של איש אחד (למרות שזה חוקי). המלצתי: בבתים קטנים ועד של שלושה, בבתים גדולים של חמישה. אלה מספרי הזהב.

8. סדר אין כמעט מה להוסיף. הקפידו על רישום מסודר של פרוטוקולים, של חשבונות, הוצאות, הכנסות, התקשרויות, פניות.

9. יעוץ לא צריך להתבייש או לפחד ומעת לעת להתייעץ עם מומחים, עורכי דין, רואי חשבון וכד'. חוק אינו דבר פשוט והבעיות שעולות בבתים משותפים אינן תמיד מקבלות מענה ברור מהחוק. ניתן לאשר מראש באסיפה כללית שנתית תקציב צנוע עבור התייעצות עם מומחים. אם תקציב זה לא נוצל, מה טוב, העבירות אותו לשנה הבאה. יעוץ משפטי חיצוני או יעוץ מקצועי אחר הוא חלק טבעי של ניהול בית משותף (ולכן ניתן לכלול אותו בדמי הועד, באישור רוב רגיל באסיפה) ויעוץ טוב בסוף דווקא חוסך כסף, זמן ומריבות.
10. מתחזק כאשר אין – מכל סיבה שהיא – מספיק מתנדבים לפעילות הועד, יש לשקול ברצינות את החלפת הועד במתחזק חיצוני. החוק עוסק בכך בסעיף יחסית חדש – סעיף 71 (ב) עד (ד). נכון שמדובר בתשלום שכר לחברה שזה עיסוקה והתמחותה, אבל כאשר בבית שלכם העניינים מתנהלים בצורה לא תקינה, ישנה הזנחה או קשה מאוד לבחור ועד מתנדב הרי שעדיף לשלם לחברת אחזקת בניינים מאשר לשלם לבעלי דירות כדי שיואילו לשמש ועד. כמובן שהחלטה על התקשרות עם מתחזק היא הפיכה וניתן בהחלט לנסות זאת לשנה ואח"כ לשקול מחדש.