ביטוח ועד בית – מדוע לבטח את הרכוש המשותף

מרבית תושבי ישראל גרים בבית משותפים. על פי חוק המקרקעין "בית משותף" הוא בית יש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.
אחזקת בניינים או חלקים מהם כרוכה בסיכונים רבים, מטרת כתבה זו לטפל בסיכונים הניתנים להסדר באמצעות ביטוח ועד בית.

רכוש משותף מהו?

הרכוש המשותף מוגדר באופן הבא: כל חלקי הבית המשותף – הקרקע, הגגות, המסד, חדרי המדרגות, המעלית, מקלטים, חדרי כביסה, מרתפים וכל מתקן המשמש את כל בעלי הדירות או חלק מהם ובלבד שנחשב לרכוש המשותף כהגדרתו בחוק המקרקעין, למעט החלקים רשומים כדירות.

ביטוח ועד בית

אחריות על פי פקודת הנזיקין

דיירי הבית חייבים על פי החוק לדאוג לשלומם של אנשים המבקרים בתחומי החצרות של הבית המשותף, לרבות הדיירים האחרים של הבית.
לפי פקודת הנזיקין חייב המזיק לפצות את הנפגע בגין הנזק שנגרם לו בגלל רשלנותו של המזיק. לפיכך כל דיירי הבית עלולים להיות אחראים לנזק שנגרם לאדם בעת היותו בחצרים המשותפים.

באילו מקרים יקבע בית המשפט שהדייר, או דיירי הבית המשותף היו רשלניים?

המציאות מזמנת לנו אירועים שונים ומשונים ולא לגבי כולם יש פסיקה, לכן קשה לתת לשאלה זו תשובה מוחלטת.
בפסק הדין שניתן בתל אביב עי"א 293/75 נציגות הבית המשותף אחד העם 5 אשדוד נגד ארווין איינהורן, עלה המשיב (שגר באחת מדירות הבית) לקומה השישית וכשהיה בין הקומה הרביעית לחמישית כבה האור בחדר המדרגות. המשיב המשיך בדרכו למעלה ותוך שרצה להדליק שוב את האור שכבה, הסתבכו רגליו באופניים שהו מונחות בשטח חדר המדרגות בקומה החמישית. הוא נפל ונחבל. בית המשפט קבע שנציגות אשמה ברשלנות משלא דאגה לכך שהמחזיקים בדירות לא יחזיקו אופניים או עגלות ילדים או חפצים אחרים בשטח המדרגות ואשר עלולים להיות מכשול ולהזיק.
בפסק הדין הנ"ל העלו השופטים את האפשרות שקופת הנציגות תהיה בלתי מספקית כדי לפצות את התובע. כמו כן, כבוד השופטים מזכירים שישנן נציגויות של בתים משותפים שנוהגות לבטח את הבית ואת עצמן בגין נזקי צד שלישי, ומציינים זה מעשה נבון לכל הדעות.

מן הראוי לציין שכבר נפסקו על ידי בית המשפט סכומים גדולים לנזקים בבתים משותפים, כגון 450,000 ₪ לטכנאי מעלית שנפל במדרגות.

סיכון אחר – אחריות המעביד

באם מועסקים עובדים בבית המשותף יש לדאוג לתשלום דמי ביטוח לאומי.
הביטוח הלאומי בהיותו ביטוח סוציאלי, מפצה את הניזוק בעבור נזקים קבועים ומגדרים מראש, ועד גבולות אחריות קבועים, שאינם משקפים תמיד את הנזק בפועל.
לדוגמא, הביטוח הלאומי יפצה בעבור הפסק הכנסה ישיר כתוצאה מהנזק עד לתקופת זמן קצובה ויכיר בנכות שנגרמה לפי טבלה מוגדרת וקבועה מראש, המוגבלת מאד באפשרויות השיפוי שלה. כל תביעת נזיקין וגם אם היא מוכחת ומוצדקת החורגת מגבולות השיפוי המאד מצומצמים של הביטוח הלאומי, לא תכוסה על ידו, הדבר הנכון הן לנזקים ישירים מתאונת עבודה ובוודאי לנזקים תוצאתיים אחרים.
ניתן לרכוש פוליסת ביטוח ועד בית לכסוי תביעות שכאלו.

לעומת הביטוח הלאומי, בביטוח חבות מעבידים ניתן לתבוע גם נזקים תוצאתיים מרחיקי לכת שסיבתם בתאונת עבודה. בית המשפט הוא שיחליט על גובה השיפוי בהתאם לעניין.

סיכונים הנובעים מהפעלת הבית המשותף

כפי שהוזכר לעיל, כל דייר בבנין עלול להינזק כתוצאה מפגיעה ברכושו הפרטי (דירתו והרכוש המסוים שהוצמד אליה), כתוצאה מסיכונים שונים וכן, עלול הוא להיות אחראי לנזקים שיגרמו לאדם אחר או לרכוש בתחומי הרכוש הפרטי. אולם, בנוסף לכך, הוא עלול להינזק גם כאשר ייפגע הרכוש המשותף ולהיות אחראי לנזקים שיגרמו לאחר בתחומי הרכוש.

סכנות שונות עלולות לגרום לנזק ואובדן רכוש כדוגמאות לסיכונים אלה ניתן למנות למשל: אש, רעידת אדמה, התפוצצות צינורות, סערה, סופה ונזק בזדון. סיכונים מסוג זה נוגעים הן לרכוש הפרטי הבלעדי של הדייר (דירתו וחלקים הצמודים אליה במפורש), והן לחלקים המשותפים של הבית – כחדרי מדרגות, צנרת, גג מתקני הסקה, מעלית, מקלט. נזק לרכוש המשותף גורם נזק ישיר לכל דייר משום שהוא פוגם מהנאת השימוש בדירה. כמו כן, נגרם נזק כספי משום שכל דייר עלול להיות אחראי מבחינה פיננסית לרכוש המשותף או לשיקומו.

הטיפול בסיכונים

באופן כללי ניתן לטפל בסיכונים בכמה דרכים:
התעלמות מהסיכון: התעלמות מסיכון יכולה לבוא באופן מודע – מתוך הנחה שהסיכונים אינם מהותיים ביחס להיקף האמצעים הפיננסיים של בעל הנכס או שכל דרכי הטיפול האחרות יקרות מיד ואינן כלכליות. במקרה זה בעל הנכס לקח עליו את הסיכון.
מניעה: ניתן לנקוט בשיטות מניעה אשר מקטינות את ההסתברות להתרחשות נזק, או מצמצמת את גודל הנזקים שייקרו. ישנן דרכים רבות למניעת סיכונם – המבוססות על אמצעים פיסיים וארגוניים. ראוי להדגיש שניהול תקין של הסיכונים יכול לצמצם נזקים במידה ניכרת, ועשוי להיות כרוך גם ביתרונות נוספים – שמירת ערך הנכס, איכות חיים וכו'. אמצעי התגוננות רבים אינם כרוכים בהשקעות כספיות ניכרות והם תוצאה של תשומת לב ומודעות יותר מאשר השקעות כספיות בפועל.

העברת סיכונים וביטוח:

בדרך כלל אי אפשר למנוע את כל הסיכונים לחלוטין על ידי שימוש בטכניקות של מניעה. הסיכונים הנותרים הם בדרך כלל בסדרי גודל כספיים גדולים ביותר ועל כן מקובל לשקול את העברת הסיכון לגוף אחר, העברת הסיכון נעשית בדרך כלל בצורה של ביטוח לפיו משלמים פרמיה לחברת ביטוח ותמורת זאת חברת הביטוח לוקחת עת הסיכונים על עצמה.

לאור האמור לעיל כל ועד בית משותף חייב לבטח את הבניין בשלושה סוגי ביטוח ועד בית – ביטוח צד ג', ביטוח מעבידים, ביטוח מבנה

המחבר :
אלי בר-עוז, המרכז לביטוח דירות ובתים משותפים